Nieuws

Oversluiten hypotheek

De hypotheekrente is laag. Ongekend laag. Maar staat de rente van jouw hypotheek nog meerdere jaren vast, dan profiteer je hier niet direct van. Pas over een paar jaar, als je je hypotheek gaat verlengen, kun je weer kiezen voor de lage rente. Tenminste, als deze dan nog laag is. Wil je toch nú profiteren, dan kun je wellicht je hypotheek oversluiten. Ondanks de boete bij oversluiten, ga je er in veel gevallen fors op vooruit. Je moet alleen wel een bank vinden, die jou als klant welkom heet…

Wie een hypotheek afsluit, kiest in 90% van de gevallen voor een hypotheekrente die minimaal vijf jaar vast staat. Als die rentevaste periode voorbij is, verlengen we onze hypotheek opnieuw weer voor weer vijf tot twintig jaar. Behalve als je tussentijds je hypotheek wil oversluiten.

Boeten bij oversluiten
Wanneer je voor het einde van de rentevaste periode je hypotheek oversluit, betaal je een oversluitboete aan je bank. Na het betalen van die boete, kun je van de nieuwe, lagere rente profiteren. En, belangrijker nog, die nieuwe rente staat weer voor lange tijd vast. Je bent dus langer verzekerd van lagere maandlasten.

Rekenvoorbeeld
Stel, je hebt een hypotheek van € 225.000 met een rente van 5%. Op dit moment zijn je maandelijkse bruto rentelasten € 937,50. De laagste hypotheekrente bij een rentevaste periode van 10 jaar, bedraagt op dit moment 2,65%. We gaan in dit voorbeeld uit van een oversluitboete van € 8.000 (netto). Tevens gaan we er vanuit dat je de boete kunt meefinancieren in de hypotheek. Opletten: de boete is fiscaal aftrekbaar. De rente over deze boete niet.

Huidige situatie
Na oversluiten
Hypotheek
€ 225.000
€ 233.000
 (incl. € 8.000 boeterente)
Rente
5,0%
2,65%
Rentevaste termijn loopt tot
2017
2025
Bruto rentelasten per maand
€  937,50
€ 514,54
Totale rentelasten
 periode ‘15 – ‘17
€ 22.500
€ 12.349

 

De cijfers liegen er niet om. Hou je je huidige hypotheek dan ben je tot 2017 € 22.500 aan bruto rente kwijt. Sluit je over, dan maar € 12.349. Dat scheelt dus € 10.151 in twee jaar, wat neer komt op € 423 voordeel per maand.

Houd rekening met aanvullende kosten
In dit rekenvoorbeeld zijn de aanvullende kosten nog niet meegenomen. Je moet rekening houden met circa € 2.750 extra kosten voor advies, de notaris en taxatie. Je voordeel daalt daardoor iets, naar € 377 per maand.

Zekerheid op lange termijn
Je voordeel geldt met name voor de lange termijn. Je koopt als het ware zekerheid voor de toekomst. Wanneer je niet voor oversluiten kiest, verleng je je hypotheek in 2017. Vermoedelijk is de rente dan weer wat gestegen. Bijvoorbeeld naar 4%. Dat is dan op z’n zachtst gezegd ‘balen’. Had je nu overgesloten, dan had je in ieder geval tot en met 2025 nog geprofiteerd van een lagere rente.

Oversluiten hypotheek als je huis onder water staat
Maar dan de vraag? Lukt het überhaupt om je hypotheek over te sluiten? Bij het vertrekken van die hypotheek, hanteert de bank de huidige leennormen. In 2015 mag je maximaal 103% van de woningwaarde lenen.

Is je huis sterk in waarde gedaald, dan kun je op basis hiervan dus minder hypotheek krijgen. Oversluiten is in zo’n geval dus moeilijk, tenzij je een spaarbuffer hebt. Een financieel adviseur kan hier meer over vertellen en berekenen wat de mogelijkheden zijn.

Het oversluiten van je hypotheek is door de lage hypotheekrente zeer aantrekkelijk. Met de laagste hypotheekrente ooit kun je jezelf de zekerheid geven van lage lasten op korte termijn én in de toekomst. Het is een keus die je zekerheid biedt. Weten of het mogelijk is? Bel Gerard Tool of Mark Boetje, zij kunnen u haarfijn voorrekenen wat dit allemaal voor u kan betekenen.

BRON: Wegwijs.nl

January 21, 2015 0 Comments

10 belangrijke financiële wijzigingen in 2015

10 belangrijke financiële wijzigingen in 2015 – 2015 heeft veranderingen in petto die flinke invloed hebben op je maandelijkse bestedingen. We tonen je 10 belangrijke wijzigingen, met name verzwaringen en beperkingen. Hierin zien we de uitwerkingen van de eerder genomen bezuinigingsmaatregelen van het kabinet Rutte. Gelukkig liggen er ook kansen, mits je tijdig actie onderneemt.

1. Lagere hypotheek bij het kopen van een huis
Banken bepalen wat je maximaal kunt lenen. Hierbij houden de banken zich aan de normen van het Nibud. Die normen zijn dit jaar strenger geworden. En dus kun je fors minder lenen voor het kopen van een huis. Ligt je inkomen bijvoorbeeld op € 30.000, dan kon je in 2014 nog € 146.482 lenen en in 2015 nog maar € 137.018. Een verschil van € 9.464. Bij een inkomen van € 70.000 ligt het leenbedrag zelfs € 28.181 lager.

2. Maximaal 3% lenen voor je “kosten koper”
Heb je een nieuwe hypotheek nodig, dan kun je maximaal 103% van de waarde van het huis lenen. Dit percentage zakt de komende jaren verder. In 2016 leen je 102% en in 2017 nog maar 101%. In 2018 kun je bijkomende kosten helemaal niet meer meefinancieren bij je hypotheek. Zelf sparen dus.

3. Hypotheekrente maximaal aftrekbaar tegen 51%
De hypotheekrente kun je aftrekken van je inkomen. Dit is niets nieuws. Huiseigenaren met een inkomen in de hoogste belastingschijf (52%) hebben hierdoor het grootste voordeel. Voor deze groep huiseigenaren is de regeling echter versoberd. In 2015 kan de betaalde hypotheekrente nog maar worden afgetrokken tegen maximaal 51%. Per 2016 zakt dit percentage naar 50,5%. Daarna zakt het percentage jaarlijks met een halve procentpunt tot maximaal 38% in 2041.

4. Energielabel verplicht bij verkopen van je huis
Sinds 2008 is het verplicht om een energielabel van de woning te hebben als je je woning verkoopt. Per 2015 krijgt ieder woonhuis van de overheid een basislabel toegekend. Dit is gebaseerd op openbare gegevens van het huis, zoals het soort huis en het bouwjaar. Om het huis te kunnen verkopen wil de overheid dat je dit basislabel omzet naar een definitief energielabel. Doe je dit niet, dan staat daar overigens (voorlopig) geen sanctie op. Een energielabel vraag je aan door op Energielabelvoorwoningen.nl  in te loggen met je DigiD en een aantal vragen te beantwoorden.

5. Geen onkosten maar werkkosten
Wellicht kreeg je van je werkgever naast salaris ook een onkostenvergoeding. Ook het nationale fietsplan was een soort extraatje naast je salaris. Dit is veranderd in 2015. De onkostenregeling wordt per 2015 de werkkostenregeling. Binnen de werkkostenregeling mag een werkgever maximaal 1,2% van je salaris aan onkosten vergoeden. Bij een salaris van € 35.000 per jaar, krijg je dus maximaal € 420 ‘extra’ als onkosten

6. Hogere pensioenleeftijd
In stapjes wordt de pensioenleeftijd verhoogd naar 67 jaar. Voor 2015 geldt een stijging naar 65 jaar en 3 maanden. De stijging kan betekenen dat je nu te weinig pensioen opbouwt.

7. Afschaffing van de partnertoeslag
Ben je geboren op of na 1 januari 1950 en heb je een jongere partner? Houd er dan rekening mee dat je per 2015 een lagere AOW uitkering krijgt dan voorheen, tót het moment dat je partner ook met pensioen gaat. Je krijgt in 2015 namelijk maar de helft van het AOW bedrag voor partners uitgekeerd. Dit heeft invloed op partners met grote leeftijdsverschillen.

8. Veranderingen op je salarisstrook
Zoals jaarlijks het geval is zijn er ook weer veranderingen doorgevoerd die je op de loonstrook terug gaat zien. Dit zijn wat complexere wijzigingen maar het komt erop neer dat je over een deel van je inkomen meer belasting gaat betalen maar ook recht hebt op een hogere heffingskorting. Onder de streep ga je er als werknemer gemiddeld iets op vooruit.

9. Veranderingen bij ontslag en WW
Als werknemer zie je meerdere wijzigingen tegemoet per juli 2015. Word je ontslagen, dan geldt er een andere manier van vergoeding. De kantonrechtersformule wordt ingeruild voor de transitievergoeding. Dit zal tot gevolg hebben dat ontslagen werknemers gemiddeld minder geld gaan krijgen. Lees er meer over op de website van de Rijksoverheid. Verder geldt dat, indien je in de WW terecht komt na 1 juli 2015, je al na een half jaar alle typen werk moet accepteren. In de huidige regeling is dat pas na één jaar.

10. Meer lucht voor werknemers met een termijncontract
Heb je een contract voor bepaalde tijd, dan wordt je contract iets soepeler. Bij termijncontracten geldt dat er, korter dan 6 maanden, geen proeftijd meer van toepassing is. Bovendien hoor je maximaal een maand voor het aflopen van het contract of je contract verlengd wordt. Hoor je niks, dan mag je blijven voor minimaal eenzelfde termijn.

 

January 9, 2015 0 Comments