Nieuws

Hypotheken: voor banken een melkkoe of niet?

Hypotheken een melkkoe? Gerard Tool en Mark Boetje Financieel advies in Limmen en Amsterdam

Hypotheken: voor banken een melkkoe of niet? – De Rabobank waarschuwde maandag in een interview met het Financieele Dagblad voor een hogere hypotheekrente als gevolg van de steeds strengere regels voor banken. De overheid wil invoeren dat banken grotere kapitaalbuffers gaan aanhouden om reddingsacties te voorkomen. Dat betekent dat ze meer geld achter de hand moeten houden als ze leningen, waaronder hypotheken, verstrekken. Volgens de Rabobank zou daardoor de rente op termijn wel eens met 0,5 tot 1% omhoog kunnen gaan. Wij verwachten dat dit wel mee zal vallen. Wel denken we dat de hypotheekmarkt er de komende jaren anders uitgaat zien.

Hypotheekmarkt nu en in de toekomst

Op dit moment heeft de Rabo bank ruim € 200 miljard aan hypotheken uitstaan. Het komt er op neer dat ongeveer 1 op de 3 hypotheken van deze bank is. Samen met de andere grote banken verstrekken zij de grote meerderheid van alle hypotheken. Pensioenfondsen en verzekeraars die zelf hypotheken aanbieden zijn echter in opkomst en de komende jaren zal hun aandeel waarschijnlijk groeien ten koste van de banken. Het grote voordeel van pensioenfondsen en verzekeraars is dat zij een lange termijn visie hebben. Zij moeten voor hun deelnemers en klanten beleggen voor tientallen jaren. Het geld dat zij ontvangen, willen zij ook graag voor een langere tijd uitlenen. En in de vorm van hypotheken kan dat prima. De afgelopen jaren zien we dan ook steeds meer interesse vanuit deze partijen om hypotheken te verstrekken. Ook buitenlandse partijen hebben de markt (opnieuw) betreden of tonen interesse om dit te gaan doen. Deze bestaande en nieuwe spelers gaan hopelijk zorgen voor meer druk op de hoge winstmarges die nu voor hypotheken gelden.

Winstmarges onderzoeken

De Rabobank vindt de de winstmarges op dit moment helemaal niet zo hoog. Maar volgens een onderzoek van de Universiteit van Amsterdam (UvA) in opdracht van Vereniging Eigen Huis zijn de extra winstmarges in 2014 bijna verdubbeld. Huizenkopers zagen de hypotheekrente het afgelopen jaar hard dalen maar de banken zagen de financieringskosten van deze hypotheken nog harder dalen. Banken zijn het uiteraard niet eens met de berekening van de UvA. In het kader van transparantie zou de Rabobank aan kunnen geven hoeveel netto winst ze in 2014 behaald hebben op hypotheken. Dan kunnen belanghebbenden, zoals mensen met een hypotheek, de politiek en toezichthouders zelf een oordeel vormen of er wel of niet sprake is van hoge winstmarges. Maar tot op heden heeft geen enkele bank gebruik gemaakt van de uitnodiging van de UvA om gegevens met elkaar te vergelijken.

Politiek en ACM aan zet

De resultaten van het onderzoek van de UvA zouden aanleiding voor de politiek en de Autoriteit Consument en Markt (ACM) moeten zijn om nogmaals onderzoek te doen naar de relatief hoge hypotheekrentes in Nederland. Alleen het uitvoeren van een onderzoek van ACM lijkt altot lagere hypotheekrentes te leiden. Dat gebeurde in ieder geval bij een soortgelijk onderzoek van de ACM een paar jaar geleden. Duidelijk is wel dat de banken in de afgelopen jaren een stuk gezonder zijn geworden en daar hebben de hypotheekbetalers een zeer belangrijke bijdrage aangeleverd. Kiest de politiek er voor om zo veel mogelijk geld te verdienen met het naar de markt brengen van staatsbank(-en)? Of proberen ze de extra overwinsten in te perken zodat gewone burgers een eerlijke rente betalen?

Hypotheekrente komende twee jaar niet omhoog

In ieder geval verwachten wij dat de hypotheekrente voorlopig blijft dalenen wij achten de kans klein dat de komende twee jaar de hypotheekrente gaat stijgen. De Europese Centrale Bank (ECB) pompt de komende twee jaar elke maand ongeveer € 60 miljard in de economie, wat zal leiden tot lagere rentes. Pas als de economie echt gaat groeien en er weer sprake is van gezonde inflatie, kan de hypotheekrente weer gaan stijgen.

February 5, 2015 0 Comments

6 miljard teveel hypotheekrente

Hypotheekbanken rekenen hogere dan nodig

Hypotheekbanken hebben in de afgelopen 5 jaar ruim € 6 miljard meer winst gemaakt dan eigenlijk nodig is. De Universiteit van Amsterdam heeft dit berekend voor de Vereniging Eigen Huis (VEH). De VEH roept de politiekop om de overwinsten via wetgeving te beperken.

De VEH beschuldigt de Nederlandse banken al langere tijd van het berekenen van te hoge hypotheekrentes. Omdat Nederlanders goede betalers zijn, is de kwaliteit van nederlandse hypotheken (internationaal vergeleken) erg hoog en zijn er relatief weinig betalingsachterstanden. Desondanks liggen de hypotheekrentes in Nederland gemiddeld juist hoger dan in de ons omringende landen.

Een mogelijke oorzaak kan de gebrekkige marktwerking op de Nederlandse hypotheekmarkt zijn. Sinds het uitbreken van de kredietcrisis in 2008 zijn veel hypotheekbanken, voornamelijk buitenlandse banken, afgehaakt. En sindsdien zijn er weinig nieuwe aanbieders bijgekomen.

Uiteindelijk deed de Autoriteit Consument & Markt (ACM) onderzoek in 2013. De resultaten logen er niet om. In 2012 werden 82,3% van de hypotheken verstrekt door ABN AMRO, Aegon, ING en Rabobank. Zonder Aegon zaten de 3 grootbanken ook al boven 70% marktaandeel. De ACM noemde het dan ook kenmerken van een oligopolie, waarbij enkele aanbieders de markt beheersen. Ook werd aangeraden om de toetredingseisen voor nieuwe hypotheekverstrekkers te herzien.

De Vereniging Eigen Huis heeft daarna de Eigen Huis Rentebarometer gepubliceerd. Hierop is zichtbaar hoeveel ‘extra rente’ de banken in rekening brengen. De berekeningen worden door de Universiteit van Amsterdam uitgevoerd. Zou al deze extra betaalde rente vanaf 2009 opgeteld worden, dan staat de teller inmiddels dus op ruim € 6 miljard.

Als de hypotheekrente 1% hoger wordt berekend dan eigenlijk zou kunnen, scheelt dat bij een hypotheek van € 200.000 bijna € 175. Weliswaar is dat bruto, maar de teveel betaalde hypotheekrente wordt via de teruggave van hypotheekrenteaftrek ook een extra kostenpost voor de overheid.

Woensdag bespreekt de Kamercommissie Financiën een onderzoek van de ACM over toetredingsbarrières voor buitenlandse banken.

December 14, 2014 0 Comments

Hoe actief blijven banken in assurantiebemiddeling?

Hoe actief blijven banken in assurantiebemiddeling?Hoe actief blijven banken in assurantiebemiddeling? De aandacht voor verzekeringen bij de banken verschuift. De banken lijken zich terughoudend op te stellen als het om verzekeren gaat. De vraag is of dit een groeikans kan betekenen voor het intermediair. En hoe gaat de consument reageren?

De nog niet zo lang geleden ontstane bankverzekeraars zoals ING Groep met Nationale-Nederlanden en SNS met Reaal worden ontbonden. Ook zien we dat banken steeds meer met een (zeer) beperkt aantal leveranciers werken en dat de verzekeringen in de particuliere en MKB-sector in standaard pakketten worden gegoten. Verzekeringen van derden die nog in de portefeuille zitten, worden waar mogelijk overgesloten naar de eigen producten. Op zich is dit logisch en begrijpelijk; door een standaard product aan te bieden kun je processen goed automatiseren en efficiënt werken, met alle voordelen van dien.

Het intermediair
Binnen het intermediair is er ook een tendens om met minder maatschappijen te werken. Het is echter een feit dat het intermediair meer smaken kan aanbieden en daardoor beter in staat is maatwerk te leveren. Op dit gebied zetten de banken zichzelf op achterstand. Ik ben ervan overtuigd dat het intermediair flink kan groeien, of dat nu al doet. Natuurlijk is het wel zo dat er klanten zijn voor wie een standaardpakket – of dit nu particulier of zakelijk is – passend is en de behoefte aan advies minimaal. De aangeboden pakketten dienen dan uiteraard wel een goede prijs-kwaliteitverhouding te hebben.

De klant
Dat de huidige consumenten kritisch zijn, is allang geen nieuws meer. De vraag is of ze tevreden zijn met het aanbod van de banken of dat ze toch meer gevoel hebben bij een ruimere keuze in verzekeringsoplossingen. Ik verwacht dat de consument voor advies en maatwerk bij de meeste banken straks niet meer terecht kan.

De toekomst
De vraag is hoe actief de banken willen blijven in assurantiebemiddeling. Banken zullen zich meer en meer toeleggen op risicoanalyse en –management. Het sluiten en onderhouden van verzekeringen zullen zij (deels) overlaten aan derden. Bovendien zullen zij standaardpakketten aanbieden die eenvoudig te administreren zijn en weinig tot geen advies behoeven. Deze veranderende houding van de banken biedt zeker mogelijkheden voor het intermediair. Maar hoe het er daadwerkelijk uit gaat zien, dat zal de toekomst leren.

November 3, 2014 0 Comments