nvhp-nieuws

Help uw kinderen financieel met hun eigen woning: fiscaal schenken of lenen!
Tips om een woning weer tijdig boven water te krijgen

Help uw kinderen financieel met hun eigen woning: fiscaal schenken of lenen!

Herstel woningmarkt
Het herstel van de woningmarkt is in gang gezet. Het aantal verkochte woningen in een jaar is weliswaar minder dan voor de crisis, maar de stijging is in 2014 ingezet. Topeconomen verwachten dat deze stijging doorzet in 2015. Ook zullen de woningprijzen 1 tot 3% stijgen.
Voor het herstel van de woningmarkt kunnen een aantal redenen worden opgevoerd, zoals:
• De gedaalde woningprijzen.
• De historisch lage hypotheekrente, zie hieronder de grafiek (bron: Rabobank Nederland).
• De tijdelijke, extra schenkingsvrijstelling van € 100.000 in het kader van de eigen woning.
• Jarenlange, afwachtende houding van consumenten van hun koopbeslissing.
• De stijging van de gemiddelde huur in 2013 en 2014 met ruim 9%.

NHG_Hypotheekrente
Lagere hypotheek
De keerzijde is dat laatste jaren het maximaal te lenen hypotheekbedrag is beperkt. Bij aankoop kan men dan minder lenen als voorheen, waardoor of:
• meer eigen (spaar)geld nodig is, of:
• de koper zijn woningkeuze moet aanpassen.
Financiële hulp van ouders
Dat kan betekenen dat men niet altijd voldoende geld heeft om de woning te kunnen kopen. Maar financiële hulp van andere personen dan de hypotheekbank is mogelijk. Wanneer bijvoorbeeld de ouders, andere familieleden en bekenden over (extra) vermogen beschikken, dan is het mogelijk om de kopers financieel bij te staan via een (belastingvrije) schenking. In plaatst van schenken is het ook mogelijk om geld uit te lenen aan de kinderen. Beide situaties -schenken en lenen- worden hierna kort uiteengezet.

Fiscaal vriendelijk schenken
Tot 1 januari 2015 kan letterlijk iedereen -dus niet alleen beperkt tot ouders aan kinderen- maximaal
€ 100.000 belastingvrij schenken, mits dit bedrag door de ontvanger wordt gebruikt voor:
• het kopen of verbouwen van een eigen woning als hoofdverblijf, of:
• het (gedeeltelijk) aflossen van een bestaande hypotheekschuld.
Normaal kan dan boeterente verschuldigd zijn, maar een aantal banken heeft deze boeteclausule tot 2015 beperkt.
Van belang is wel dat uiterlijk op 31 december 2014 het bedrag van de schenking is betaald en door de ontvanger is aangewend om de koop van de woning of de aflossing van de schuld te financieren. Wordt de schenking -betaald in 2014- gebruikt om te verbouwen, dan geldt als eis dat de verbouwing uiterlijk in 2016 is afgerond. En dat er voor 1 maart 2015 een aangifte schenkbelasting wordt ingevuld, waarin een beroep op deze schenkingsvrijstelling wordt gedaan.

Dit jaar eindigt de grote schenkingsvrijstelling
Op 1 januari 2015 vervalt deze ruime schenkingsvrijstelling en zijn er beperkende voorwaarden, zoals:
• het bedrag is maximaal € 52.281 (dit bedrag wordt nog geïndexeerd voor 2015);
• alleen ouders kunnen dit bedrag belastingvrij schenken aan kinderen;
• de kinderen zijn tussen de leeftijd 18 en 40 jaar.

Populair: de schenkingsvrijstelling van maximaal € 100.000
De schenkingsvrijstelling van maximaal € 100.000 is een tijdelijke maatregel en eindigt op 1 januari 2015. Minister Dijsselbloem van Financiën heeft al aangekondigd, dat hij de periode niet gaat verlengen. Deze schenkingsfaciliteit is namelijk (te) populair en volgens informatie van de Belastingdienst al 50.000 keer gebruikt in de 1e helft van 2014.

Conclusie:
1. Wanneer u als ouder aan uw kind meer wilt schenken dan € 52.281, dan is het noodzakelijk om dat in 2014 nog te doen.
2. Wanneer uw kind al ouder is dan 40 jaar, dan is de schenkingsvrijstelling vanaf 2015 beperkt tot
maximaal € 5.229. In 2014 is dat nog maximaal € 100.000.
3. Alleen in 2014 kunnen andere personen dan de ouders (bijvoorbeeld grootouders) ook maximaal
€ 100.000 schenken. Vanaf 2015 vervalt deze mogelijkheid.
4. De mogelijkheid om met de schenking zonder boete van de bank vervroegd af te lossen is vanaf
2015 minder ruim.

Schenken “woning onder water”
Dat de woningmarkt herstellende is, betekent niet dat alle problemen voorbij zijn. Vooral het hoge aantal huizen dat “onder water staat” is zorgelijk: 28% van alle koopwoningen. Onder water betekent, dat er een hypotheekschuld is, die groter is dan de waarde van het huis. Vooral jonge woningbezitters kunnen last hebben van deze onderwaarde. Het zijn de mensen die vlak voor het begin van de crisis een huis kochten. Zolang de woning niet verkocht is, is er feitelijk nog geen restschuld.
De schenkingsvrijstelling van maximaal € 100.000 kan toch ook in deze situaties worden benut door (een deel van) de hypotheekschuld vervroegd af te lossen. In dat geval kan de woning weer “boven water komen”.

Schenking restschuld
Ook kan deze schenkingsvrijstelling worden benut bij verkoop van de woning om een eventuele restschuld af te lossen. In dat geval hoeven de kinderen bij de aankoop van een volgende woning de restschuld niet extra mee te financieren.

Lenen in plaats van schenken
In plaats van schenken kan men ook geld lenen aan de kinderen in het kader van hun aankoop of verbouwing van de eigenwoning. De keuze tussen schenken of lenen is afhankelijk van de persoonlijke, financiële omstandigheden en voorkeuren. Zo’n onderhandse lening kan een aanvulling zijn op een andere financiering van een hypotheekbank of zelfs daarvoor in de plaats komen.

Fiscaal aftrekbare rente
Voor de kinderen is deze rente, net als betaalde hypotheekrente aan de bank, fiscaal aftrekbaar. Er zijn wel voorwaarden aan verbonden: vanaf 2013 is de rente onder andere aftrekbaar, wanneer er ook jaarlijks wordt afgelost op de lening.
Voor de ouders wordt de ontvangen rente belast op dezelfde wijze als de rente van een spaarrekening in box 3. Voor de ouders ontstaat er dan een rendementsvoordeel, omdat de rente van de lening veelal hoger is dan bijvoorbeeld de rente van een spaarrekening.
Eventueel kunnen de ouders jaarlijks een deel terugschenken aan de kinderen. Om fiscale reden moeten de kinderen eerst betalen en de ouders het bedrag van de schenking daadwerkelijk betalen (dus niet intern verrekenen). Anders kunnen de kinderen hun rente niet fiscaal aftrekken.

Rekenvoorbeeld
De ouders hebben een vermogen op een spaarrekening van € 125.000. De rente is 1,25%.
Stel dat de ouders hiervan € 75.000 lenen aan hun kind tegen -stel- een rente van 4%. De lening wordt in gelijke delen jaarlijks afgelost over een periode van 30 jaar. In het 1e jaar betaalt dus het kind € 3.000 aan rente en € 2.500 aan aflossing, totaal € 5.500.

1. Financiële situatie ouders: in plaats van een spaarrente van € 937,50 (1,25% over € 75.000) ontvangen de ouders nu € 3.000. Bovendien wordt de lening in termijnen terugbetaald.
2. Financiële situatie kind: de betaalde rente is aftrekbaar. Stel dat de belasting gemiddeld 40% is, dan betaalt het kind aan netto-rente € 1.800 en aan aflossing € 2.500, totaal € 4.300.

Conclusie: met toepassing van de jaarlijkse schenkingsvrijstelling (in 2014: € 5.229) kunnen de ouders de financiële last van hun kind verlagen tot -in dit voorbeeld- nihil.

Aandachtspunten familielening
1. Leg de lening vast in een schriftelijke, onderhandse leningovereenkomst. Bij voorkeur in een notariële akte. Leg deze zaken zorgvuldig vast, zodat u achteraf geen misverstanden krijgt.
2. Leg de essentiële onderdelen van de familielening vast, zoals:
• het rentepercen¬tage en de duur van de rentevastperi¬ode;
• het aflossingsschema, de leensom, de bestemming eigenwoninglening;
• de reguliere opzeggingsgronden, wanneer de rente verschuldigd is (maandelijks vooraf/achteraf/ jaarlijks en/of bij vooruit betaling).
3. De hoogte van de rente moet –afhankelijk van de directe opeisbaarheid van de lening- gekoppeld zijn aan de zakelijke marktrente of minimaal 6%.
4. Als de familielening rentevrij is (de rente is 0%), dan rekent de fiscus vaak met een veronderstelde zakelijke rente of normrente van 6% en belast al deze bedragen in één keer met schenkbelasting. De schenkingsvrijstelling van maximaal € 100.000 geldt hier niet voor.
5. Jaarlijks verstrekken de hypotheekbanken informatie over rente en aflossing van hun leningen aan
de Belastingdienst. Bij een familielening moet u dat zelf doen. Dat kan eenvoudig elk jaar via het
invullen van een online formulier “Opgaaf lening eigen woning” op de site van de Belastingdienst.

Tips om een woning weer tijdig boven water te krijgen

Aantal woningen onder water
In Nederland staan momenteel meer dan 1 miljoen woningen “onder water”. Bij een woning onder water is de hypotheek hoger dan de verkoopprijs van de woning. Dit is het gevolg van de prijsdalingen van minstens 20% sinds augustus 2008. Wordt een woning onder water verkocht, dan ontstaat er een restschuld. Als men echter in de “onder water woning” blijft wonen, dan is er in ieder geval op de korte termijn geen financieel probleem. De bank verplicht de woningeigenaar niet om tussentijds extra af te lossen, dus de maandelijkse lasten stijgen niet.
De woningprijzen stijgen momenteel weer enigszins. En bij een veronderstelde jaarlijkse prijsstijging van 2% verdampen deze restschulden voor een groot deel in de loop der tijd. En als er geen noodzaak is of komt om te verhuizen, dan is er nog geen financieel probleem.
Informatie indien uw woning onder water staat
Hierna wordt verondersteld dat u in een situatie verkeert, dat uw woning onder water staat. En dat u bij verkoop wordt geconfronteerd met een restschuld. In deze nieuwsbrief zijn tips vermeld om deze restschuldsituatie zoveel mogelijk te beperken. Daardoor kan –bijvoorbeeld- een nieuwe financiering voor de aankoop van een volgende woning zonder last van een restschuld worden aangevraagd.

Maar ook kunt u inzicht krijgen als u niets doet. En wat het effect is van deze restschuld op de berekening van de maximale hypotheek, zodat u een indicatie krijgt tot welk bedrag u de nieuwe woning kunt financieren met een hypotheek. Vaak wordt bij gebrek aan dit financiële inzicht de verhuiswens onnodig uitgesteld.

De Erkend Hypothecair Planner kan u in beide situaties ondersteunen met deze berekening en u adviseren. Dan krijgt u inzicht in de situaties:
• Moet ik wel of niet overgaan tot extra aflossen?
• Wat is de impact van een restschuld op de berekening van mijn nieuwe hypotheek?

Hierdoor krijgt u meer inzicht in uw financiële situatie. U kunt dan tijdig maatregelen nemen. Bijvoorbeeld door tussentijds extra af te lossen op uw huidige hypotheek.

Toenemende populariteit extra aflossen
De laatste jaren wordt er meer tussentijds extra afgelost. Dat komt omdat men de situatie van een restschuld bij verkoop van de woning wil voorkomen. Ook kan een schenking onbelast worden ontvangen, indien deze schenking wordt gebruikt om de hypotheekschuld extra af te lossen. Dat stimuleert de aflossingsgedachte. De banken volgen deze fiscale versoepeling door in ieder geval in 2014 geen boeterente bij vervroegde aflossing in rekening te brengen. Ook is de spaarrente nu langere tijd al zo laag, dat spaargeld omzetten in hypotheekaflossing financieel gunstig kan zijn.

De wenselijkheid om een woning tussentijds weer boven water te krijgen
Ook als er geen directe verhuisplannen zijn, kan het toch wenselijk zijn om maatregelen te nemen om de woning weer boven water te krijgen. Zodat de verhuiswens later financieel niet onnodig wordt gehinderd door een eventuele restschuld bij verkoop van de oude woning.
Maar niet altijd komt de verkoop van een woning op het vooraf geplande tijdstip. Bijvoorbeeld in geval van een verhuizing als gevolg van een nieuwe baan. Of in de situatie van echtscheiding, waarbij de woning moet worden verkocht. De restschuld kan dan een financieel probleem opleveren.

Restschuld financieren
De mogelijkheden om een restschuld als extra lening in uw nieuwe hypotheek mee te financieren zijn zeer beperkt. Banken staan dit niet of nauwelijks toe. Bij uitzondering worden alleen eigen klanten beperkt geholpen. Daardoor wordt uw keuzemogelijkheid voor uw nieuwe hypotheek beperkt tot de huidige bank. Of u heeft dan voldoende spaargeld om deze restschuld op dat moment zelf af te lossen.

Tips om uw woning weer boven water te krijgen

Tip 1
Heeft u een (gedeeltelijke) aflossingsvrije hypotheek en voldoende spaargeld, dan kan een deel van uw spaargeld worden gebruikt om de hypotheek af te lossen. De spaarrente is nu lager dan de aftrekbare hypotheekrente.
Extra aflossen is wel onomkeerbaar en dus meer dan alleen maar een aflossingsbedrag overmaken aan de bank. Uw gespaarde vermogen, waarover u altijd kon beschikken, verandert in muurvast vermogen in de eigen woning. Het is dan niet verstandig om al uw spaargeld of vermogen te gebruiken als aflossing. Een buffer is noodzakelijk voor onvoorziene uitgaven.
Tip 2
Is er een leningdeel, waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is, gebruik dan de extra aflossing om eerst op dit leningdeel af te lossen. Of zijn er meerdere leningdelen met verschillende rentepercentages, los dan eerst af op het leningsdeel met de hoogste rente.
Tip 3
Heeft u een bankspaarhypotheek of spaarhypotheek, dan kan het ook financieel interessant zijn om niet de hypotheekschuld te verlagen, maar een extra bedrag te storten op de bankspaarrekening of spaarhypotheekverzekering. Met extra rendement hierover kunt u dan eerder uw hypotheekschuld aflossen. Als u die keuze overweegt, dan is vanwege de fiscale complexiteit het advies van uw hypotheekadviseur altijd noodzakelijk. Een verkeerde keuze kan later fiscale en financiële gevolgen hebben.
Tip 4
Iedereen kan in 2014 maximaal € 100.000,- belastingvrij schenken om uw hypotheek (gedeeltelijk) af te lossen. Een aantal banken accepteren deze extra aflossing zonder dat boeterente is verschuldigd. Informeer bij uw hypotheekadviseur om tijdig de ontvangen schenking om te zetten in extra aflossing. Sommige banken sluiten namelijk al vroeg hun deuren in december 2014. Overigens is vanaf 1 januari 2015 de schenkingsvrijstelling minder ruim, maar is dit nog wel een interessante optie.

Uitgestelde verhuisplannen
Wellicht heeft u uw verhuisplannen uitgesteld, omdat uw woning onder water staat, maar eigenlijk niet weet wat de financiële gevolgen hiervan zijn voor de financiering van uw volgende woning. Dan is het toch goed om dit cijfermatige inzicht te krijgen, zodat u maatregelen kunt treffen om uw plannen te kunnen realiseren. De Erkend Hypothecair Planner kan u daarin begeleiden en adviseren.

Uw Erkend Hypothecair Planner
Ook als u niet verhuist, is het nuttig om inzicht te krijgen in uw financiële positie van uw woning onder water. Gemaakte keuzes zoals gedeeltelijk aflossen en/of bijsparen in de (bank)spaarhypotheek kunnen zonder advies in bepaalde situaties ongewenste financiële of fiscale consequenties veroorzaken. De Erkend Hypothecair Planner helpt u graag om een verantwoorde keuze te maken.