Het Financieel Stabiliteitscomité (FSC) adviseerde het kabinet vorige week om het bedrag dat je maximaal mag lenen ten opzichte van de waarde van de woning te verlagen waardoor de leennorm 90% wordt. Dit voorstel zorgde voor veel reacties. Maar waarom heeft het FSC dit voorstel eigenlijk gedaan? We leggen het je uit.
Huidige situatie
Op dit moment mag je nog maximaal 103% van de waarde van de woning lenen. Dit percentage wordt sowieso al met 1% per jaar verlaagd, totdat in 2018 je nog maximaal 100% kunt lenen. Het FSC, een adviesorgaan van het kabinet dat bestaat uit mensen van het Ministerie van Financiën, de Nederlandsche Bank en de AFM, stelt voor om de jaarlijkse verlaging met 1% ook na 2018 voort te zetten, totdat in 2028 maximaal nog 90% geleend kan worden.
‘Geen goed idee’
Het kabinet heeft aangegeven dat dit plan op dit moment niet aan de orde is. Het is aan een volgend kabinet om eventueel iets met dit voorstel te doen. Een groot aantal politieke partijen heeft al aangegeven het geen goede maatregel te vinden. Zij vinden dat er al genoeg maatregelen zijn genomen. Ook de NVM, Vereniging Eigen Huis en de Nederlandse Vereniging van Banken vinden het geen goed idee.
Waarom dit voorstel?
Het FSC is niet de eerste partij die voorstelt om het percentage van wat je maximaal kunt lenen te verlagen. Het IMF en de commissie Wijffels gingen het FSC voor. Er zijn twee belangrijke redenen om te pleiten voor dit voorstel.
De belangrijkste is dat huishoudens minder kwetsbaar zijn bij dalende huizenprijzen. Tot voor kort hadden meer dan een miljoen huishoudens een hypotheek die hoger was dan de waarde van de woning. En dat maakt verhuizen lastig, tenzij je voldoende spaargeld achter de hand hebt om de restschuld af te betalen. De woningmarkt zat daardoor in de crisisjaren meer op slot en de prijzen op de huizenmarkt zijn daardoor in de afgelopen jaren extra gedaald.
Een tweede reden is dat de financiering voor hoge leningen duurder is. Hoe meer je leent ten opzichte van de waarde van de woning, hoe hoger de opslag is die je moet betalen en dus hoe hoger de rente. Internationaal valt Nederland uit de toon, met hypotheken die gaan tot 100% en zelfs meer van de waarde van de woning. Mogelijk dat er nieuwe strengere regels gaan gelden, waardoor dit in de toekomst tot een nog hogere rente leidt.
Met andere woorden: dit voorstel is dus vooral gedaan om te voorkomen dat huizen in de toekomst onder water komen te staan.
Al genomen maatregelen
Het risico op een restschuld is in de laatste jaren door overheidsmaatregelen al verlaagd. Het bedrag dat maximaal geleend mag worden, daalt sinds 2013 al met 1% per jaar, totdat je in 2018 maximaal 100% van de waarde van de woning mag lenen. Sinds 2013 geldt ook dat voor nieuwe hypotheken verplicht afgelost moet worden, anders is de hypotheekrente niet aftrekbaar. Dat betekent dat starters een volledige annuïteitenhypotheek afsluiten, waardoor hun hypotheekschuld elk jaar daalt.
Rekenvoorbeeld: Stel, een starter wil een woning kopen van € 150.000. Naast de prijs van de woning krijgt de starter te maken met bijkomende kosten van gemiddeld 6%. De totale kosten bedragen dan € 159.000. Die hypotheekschuld is dankzij de verplichte aflossingen binnen 3 jaar gedaald tot onder de aankoopprijs van de woning van € 150.000 en na ruim 7 jaar is de hypotheekschuld lager dan € 135.000 en dat komt overeen met 90% van de waarde van de woning.
Hoeveel eigen geld heb je nodig?
Als het plan zou wel doorgevoerd worden, wat zou dat betekenen? We laten dat zien aan de hand van het voorbeeld dat we hierboven nemen. Koopprijs woning € 150.000. Hypotheek: € 159.000. Op dit moment mag je maximaal 103% van de waarde van de woning financieren, dat is € 154.500. Je hebt als starter minimaal € 4.500 spaargeld nodig, naast het geld voor de verhuizing en inrichting. In 2018 mag je nog maar maximaal 100% lenen en heb je als starter € 9.000 aan eigen middelen nodig.
Zou het plan van FSC doorgaan, dan heeft deze starter elk jaar na 2018 € 1.500 extra aan eigen middelen nodig. Dat betekent dat deze starter in 2023 al € 16.500 spaargeld nodig heeft. En dat bedrag loopt op naar € 24.000 in 2028. Dat zijn behoorlijke bedragen voor starters.
De gevolgen
Gevolg is dat ze enkele jaren langer zullen moeten sparen voordat ze een huis kunnen kopen. En daarnaast ontstaat er nog een vraag: waar moeten ze tot die tijd wonen? Het is nu al voor veel huishoudens moeilijk om een huurwoning te vinden. En als je een huurwoning in de vrije sector moet huren, bestaat ook nog eens de kans dat je een dusdanig hoge huur moet betalen dat er weer weinig ruimte overblijft om te sparen. Als starters al hun spaargeld in de nieuwe woning moeten steken, hebben ze ook geen buffer meer om onverwachte tegenvallers op te vangen. Ook zijn veel experts bang dat de huizenprijzen zullen dalen als dit plan wordt doorgevoerd.
Wij denken dat dit plan voorlopig dus nog wel even in de koelkast blijft liggen. Al kan het na de volgende verkiezingen zo maar weer eens opduiken.
